ฮ่องกง ค้าปลีก กำลังเปลี่ยนจากการเน้นตลาดหรูหราแบบดั้งเดิมไปสู่ตลาดระดับกลาง และลักษณะประชากรของผู้ซื้อก็เปลี่ยนไป ตามรายงานจาก CBRE
รายงานระบุว่า แบรนด์ค้าปลีกระดับกลางมีแนวโน้มที่จะแซงหน้าแบรนด์หรูเพื่อเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของความต้องการค้าปลีกในพื้นที่ ภูมิทัศน์การค้าปลีกที่เปลี่ยนแปลงไป: เราจะเอาชีวิตรอดจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในฮ่องกงได้อย่างไร?.
ภาคค้าปลีกของฮ่องกงมีผลงานที่โดดเด่นในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โดยมีการเติบโตของยอดขายผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์อย่างแข็งแกร่ง ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยของร้านค้าริมถนนในย่านคอสเวย์เบย์ จิมซาจุ่ย มงก๊ก และเซ็นทรัล เพิ่มขึ้นร้อยละ 213 ตั้งแต่ปี 2003 ถึงปี 2014
“แต่แรงส่งของความหรูหรา ร้านค้าปลีก เศรษฐกิจจีนชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2014 โดยได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายประการ เช่น มาตรการต่อต้านการทุจริตของรัฐบาลจีน การเติบโตของ GDP ที่ลดลงในจีน ค่าเงินเอเชียที่อ่อนค่าลง และการผ่อนปรนนโยบายการเดินทางสำหรับชาวจีนแผ่นดินใหญ่” CBRE กล่าวในบทสรุปของรายงาน
ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการท่องเที่ยวและยอดขายปลีกในฮ่องกง ยอดขายปลีกทั้งหมดในฮ่องกงตั้งแต่เดือนมกราคมถึงกรกฎาคม 2015 ลดลง 1.8 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปี ขณะที่ยอดขายนาฬิกาและเครื่องประดับลดลง 15 เปอร์เซ็นต์ในช่วงเจ็ดเดือนแรกของปีนี้
“แม้ว่าแนวโน้มของภาคค้าปลีกจะดูไม่สู้ดีนัก แต่โอกาสต่างๆ ก็เริ่มเกิดขึ้นสำหรับผู้ค้าปลีกในตลาดระดับกลาง”
“ภาคค้าปลีกกำลังประสบกับการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง” โจ หลิน ผู้อำนวยการบริหารฝ่ายบริการค้าปลีก CBR ฮ่องกง กล่าว
“ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เจ้าของร้านค้าบนถนนสายหลักได้รับประโยชน์จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากผู้ค้าปลีกสินค้าหรูหราและการเติบโตของค่าเช่าอย่างมหาศาล เจ้าของร้านค้าต้องมีความสมจริงมากขึ้นในการเจรจาค่าเช่า เนื่องจากผู้ค้าปลีกสินค้าหรูหรากำลังปรับกลยุทธ์การเช่าเพื่อประหยัดต้นทุน และแบรนด์ระดับกลางจำนวนมากกำลังมองหาโอกาสในการเข้าถึงทำเลทองในราคาเช่าที่ค่อนข้างถูก ซึ่งถือเป็นการเปิดโอกาสให้แบรนด์ระดับกลางได้ขยายตัว ในไตรมาสที่แล้ว เราพบว่าร้านค้าบนถนนสายหลักถูกให้เช่าแก่แบรนด์ระดับกลางหลังจากสัญญาเช่าของผู้ค้าปลีกสินค้าหรูหรารายก่อนสิ้นสุดลง”
เพื่อรับมือกับภาวะเศรษฐกิจถดถอย ผู้ค้าปลีกสินค้าหรูหราจึงรวมร้านค้าระดับรองของตนเข้าด้วยกัน ซึ่งจะช่วยเพิ่มพื้นที่ว่างในตลาด ผู้ค้าปลีกแฟชั่น เครื่องสำอาง นาฬิกา และเครื่องประดับระดับไฮเอนด์บางรายหยุดต่อสัญญาเช่าหรือยอมสละพื้นที่ก่อนหมดสัญญา อย่างไรก็ตาม พวกเขายังคงพยายามรักษาสถานที่หลักในทำเลยุทธศาสตร์ที่มีที่อยู่ที่โดดเด่นและเป็นที่รู้จัก ซึ่งหมายถึงมูลค่าการตลาดที่สูงขึ้น พวกเขาอาจเปิดตัวผลิตภัณฑ์รองในราคาที่เข้าถึงได้ โดยกำหนดเป้าหมายผู้บริโภครุ่นเยาว์ที่มีความต้องการผลิตภัณฑ์ในตลาดระดับกลางเพิ่มมากขึ้น
การควบรวมกิจการของผู้ค้าปลีกสินค้าหรูหราในฮ่องกงบ่งชี้ว่าองค์ประกอบผู้เช่าในทำเลค้าปลีกที่มีชื่อเสียงบางแห่งจะค่อยๆ เปลี่ยนแปลงไป ในขณะเดียวกัน ผู้ค้าปลีกระดับกลางที่ไม่สามารถเช่าพื้นที่ในทำเลทองได้ก่อนหน้านี้ กำลังหาพื้นที่ว่างที่แบรนด์สินค้าหรูหราปล่อยเช่าไป เจ้าของพื้นที่ยินดีที่จะเจรจาต่อรองกับผู้เช่าเพื่อให้ได้เงื่อนไขที่เหมาะสมกว่า แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วค่าเช่าจะลดลง แต่ร้านค้าในทำเลยุทธศาสตร์ที่มีผู้เข้าใช้บริการและเป็นที่รู้จักดีไม่น่าจะเผชิญกับความเสี่ยงจากการว่างของพื้นที่จำนวนมาก ตราบใดที่เจ้าของพื้นที่พร้อมที่จะมีความยืดหยุ่นในเงื่อนไขการเช่า
“ประสิทธิภาพการขายของผลิตภัณฑ์หรูหราขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอกที่กล่าวถึงเป็นอย่างมาก” มาร์กอส ชาน หัวหน้าฝ่ายวิจัย CBRE ฮ่องกง มาเก๊า และไต้หวัน กล่าว
ในทางตรงกันข้าม ความต้องการสินค้าตลาดกลางจากทั้งนักท่องเที่ยวและผู้บริโภคในท้องถิ่นค่อนข้างคงที่
CBR คาดการณ์แนวโน้มสามประการในอีกห้าปีข้างหน้า:
“แนวโน้มเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าผู้ถือผลประโยชน์ในตลาดค้าปลีก รวมถึงแบรนด์สินค้าหรูหราและขนาดกลาง รวมถึงเจ้าของร้านค้าริมถนนและห้างสรรพสินค้า จะต้องพิจารณากลยุทธ์ทางธุรกิจของตนใหม่” ชานกล่าว
“การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างในภูมิทัศน์การค้าปลีกจะส่งผลให้ตลาดค้าปลีกในฮ่องกงมีความสมดุลและยั่งยืนมากขึ้นในที่สุด” หลินกล่าวเสริม
“การผสมผสานผู้เช่าทั้งในพื้นที่หลักและตลาดย่อยจะมีความหลากหลายมากขึ้น ทำให้แบรนด์ทั้งระดับไฮเอนด์และระดับกลางสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายยิ่งขึ้นแก่ผู้บริโภค การใช้จ่ายภายในประเทศจะดึงดูดความสนใจจากผู้ค้าปลีก และภาคส่วนระดับกลางจะมีศักยภาพในการเติบโตที่ดี”
“เราขอแนะนำให้ผู้ค้าปลีกขนาดกลางสำรวจโอกาสต่างๆ ในเขตที่กำลังเติบโตต่อไป ซึ่งจะทำให้มั่นใจได้ว่าจะได้เปรียบจากผู้บุกเบิก ในขณะเดียวกัน เจ้าของร้านค้าริมถนนควรลดความคาดหวังในการเช่าพื้นที่และพิจารณาให้เช่าพื้นที่แก่แบรนด์ตลาดมวลชนเพื่อหลีกเลี่ยงการว่างพื้นที่ในระยะยาว”
การขาดแคลนอุปทานในตลาดเป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกพุ่งสูงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา CBRE เชื่อว่าอุปทานในอีกห้าปีข้างหน้าจะช่วยลดแรงกดดันต่อผู้ค้าปลีกในเรื่องค่าเช่าได้บ้าง แต่ทางเลือกใหม่ในย่านการค้าหลักจะยังคงมีจำกัด การพัฒนาเมืองใหม่หลายแห่งในเขตที่ห่างไกลจะส่งผลให้ประชากรที่อยู่อาศัยและที่ทำงานเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งจำเป็นต้องมีศูนย์การค้าเพื่อรองรับ
CBR ประมาณการว่าในอีกห้าปีข้างหน้า 70 เปอร์เซ็นต์ของอุปทานใหม่จะอยู่ในทำเลที่ไม่ใช่ย่านธุรกิจหลัก และพื้นที่ขายปลีก 5.6 ล้านตารางฟุตจะเป็นห้างสรรพสินค้าสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย
“นี่จะเป็นโอกาสให้ผู้ค้าปลีกระดับกลางขยายเครือข่ายร้านค้าของตนโดยมุ่งเป้าไปที่ครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง สถิติของรัฐบาลระบุว่าพื้นที่รับสินค้าของห้างสรรพสินค้าในภูมิภาคเหล่านี้มักมีรายได้ครัวเรือนสูงกว่าค่ามัธยฐาน”
