ด้วยความปั่นป่วนของตลาดหุ้นจีนและปัญหาหนี้สินของกรีซ ทำให้ง่ายที่จะมองข้ามความหายนะที่กำลังเกิดขึ้นกับอินโดนีเซีย ซึ่งเป็นเพื่อนบ้านทางใต้ของสิงคโปร์
เงินรูเปียห์ซึ่งเป็นสกุลเงินของอินโดนีเซียร่วงลงประมาณ 50% เมื่อเทียบกับ สิงคโปร์ ดอลลาร์ตั้งแต่ต้นปี 2010 ในความเป็นจริง เงินรูเปียห์ร่วงลงในช่วงไม่กี่ครั้งที่ผ่านมาจนถึงระดับที่เคยเห็นครั้งสุดท้ายในช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงินในเอเชียเมื่อปลายทศวรรษ 1990 17 ปีที่แล้ว
ปัญหาสกุลเงินของอินโดนีเซียส่งผลให้บริษัทและกองทุนการลงทุนที่มีฐานอยู่ในอินโดนีเซียแต่จดทะเบียนอยู่ในสิงคโปร์ได้รับแรงกดดันมากขึ้น
ตัวอย่างที่ดีอย่างหนึ่งคือชาวอินโดนีเซีย ค้าปลีก Lippo Malls Indonesia Retail Trust ซึ่งเป็นเจ้าของห้างสรรพสินค้าซึ่งเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พบว่าราคาของหน่วยต่างๆ ลดลงร้อยละ 30 นับตั้งแต่ต้นปี 2010 ขณะที่ตลาดโดยรวมซึ่งเป็นเครื่องมือติดตามดัชนี Straits Times พบว่าราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 12
สถานการณ์ของ REIT จะพลิกกลับมาได้หรือไม่ ต่อไปนี้คือสามเหตุผลว่าทำไมสถานการณ์ถึงพลิกกลับมา
การป้องกันความเสี่ยงในสถานที่
Lippo Malls Indonesia Retail Trust ตระหนักดีถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นพร้อมกับค่าเงินรูเปียห์ที่ลดลง และด้วยเหตุนี้ REIT จึงได้ระบุในรายงานประจำปี 2014 ว่า "ได้เข้าสู่การป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเพื่อป้องกันกระแสเงินสดรายไตรมาสโดยประมาณเป็นเงินรูเปียห์อินโดนีเซียจนถึงสิ้นปี 2016"
การป้องกันความเสี่ยงเหล่านี้อาจช่วยบรรเทาผลกระทบเชิงลบจากการแกว่งตัวของสกุลเงินที่อาจส่งผลต่อผลกำไรสุทธิและการกระจายผลตอบแทนของ REIT
การเติบโตจากการซื้อกิจการ
สแตนลีย์ ลิม เพื่อนร่วมงานของฉันเพิ่งสังเกตเห็นเมื่อสองสัปดาห์ก่อนว่า Lippo Malls Indonesia Retail Trust ได้เข้าซื้อกิจการห้างสรรพสินค้าในอินโดนีเซียสองแห่งใหม่ ลิปโป พลาซ่า บาตู และ ไอคอนปาเล็มบัง และการซื้อจะส่งผลให้ผลตอบแทนของ REIT เพิ่มขึ้นตามหน่วยลงทุน
นอกจากนี้ REIT ยังอาจมีสินทรัพย์จำนวนมากให้เข้าซื้อได้ เนื่องจากมีผู้สนับสนุนคือ PT Lippo Karawaci Tbk ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในอินโดนีเซียที่มีสินทรัพย์รวมมากที่สุด
การประเมินมูลค่าที่ไม่ต้องการมากและผลตอบแทนที่น่าชื่นใจ
ด้วยราคาหน่วยปัจจุบันที่ 0.35 ดอลลาร์สิงคโปร์ Lippo Malls Indonesia Retail Trust จึงมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 12 เดือนที่ผ่านมาที่สูงมากถึง 8.2%
ในไตรมาสแรกของปี 2015 เงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ของ REIT ในไตรมาสนี้พุ่งสูงขึ้น 16% เมื่อเทียบเป็นรายปีจาก 0.68 เซ็นต์สิงคโปร์เป็น 0.79 เซ็นต์ จากการอ่านค่าเศรษฐศาสตร์จุลภาคของ REIT เอง ดูเหมือนว่าอนาคตที่สดใสจะรออยู่ข้างหน้า ต่อไปนี้คือความคิดเห็นของ REIT จากการรายงานผลประกอบการไตรมาสแรก:
“เนื่องจากการระงับศูนย์การค้ายังคงดำเนินต่อไป อุปทานพื้นที่ขายปลีกในจาการ์ตาในระยะใกล้จะจำกัดลง ซึ่งจะก่อให้เกิดสภาพตลาดที่เอื้ออำนวยต่อเจ้าของศูนย์การค้าที่มีอยู่ เนื่องจากพื้นที่ขายปลีกในจาการ์ตาจะเป็นที่ต้องการอย่างมากในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า”
แนวโน้มของพื้นที่ค้าปลีกที่มีคุณภาพดูมีแนวโน้มดีในช่วง 12 เดือนข้างหน้า เนื่องจากผู้ประกอบการค้าปลีกทั้งในประเทศและต่างประเทศยังคงคึกคัก คาดว่ารายได้ที่ใช้จ่ายได้ที่สูงขึ้น อัตราเงินเฟ้อที่ลดลง ประกอบกับแนวโน้มใหม่ของศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์จะผลักดันความต้องการพื้นที่ค้าปลีก
ในขณะที่ปัญหาอัตราแลกเปลี่ยนอาจยังคงสร้างปัญหาให้กับ REIT อยู่ก็ตาม แต่สิ่งที่ควรทราบไว้ก็คือ ได้มีการดำเนินการป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนแล้วจนถึงสิ้นปี 2016 ดังที่ผมได้กล่าวไปก่อนหน้านี้
ในขณะเดียวกัน Lippo Malls Indonesia Retail Trust ก็ขายได้ในราคาเพียง 0.8 เท่าของมูลค่าทางบัญชีล่าสุด การประเมินมูลค่าที่ต่ำนี้อาจช่วยปกป้องนักลงทุนได้บ้าง
ข้อสรุปที่โง่เขลา
แม้ว่าอาจจะมีบางสิ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับ Lippo Malls Indonesia Retail Trust แต่สิ่งสำคัญที่ต้องทราบคือประวัติความเป็นมากับ DPU นั้นไม่น่าประทับใจนัก
การจ่ายเงินปันผลประจำปีครั้งแรกของ REIT เกิดขึ้นในปี 2008 และได้จ่ายเงินปันผลประจำปี 4.96 เซ็นต์สิงคโปร์ แต่ในปี 2014 เงินปันผลประจำปีอยู่ที่ 2.76 เซ็นต์เท่านั้น ซึ่งลดลงประมาณ 44%
ประวัติการทำงานที่ไม่พึงประสงค์นี้เป็นแหล่งที่มาของความเสี่ยง ในแง่ที่ว่าแม้ว่าค่าเงินรูเปียห์ที่อ่อนค่าอาจมีส่วนทำให้การกระจายผลตอบแทนของ REIT ลดลง (นี่คือสิ่งหนึ่ง) ไม่ ภายใต้การควบคุมของ REIT) ซึ่งอาจเป็นสัญญาณได้ว่า REIT อาจไม่ใช่ผู้ดำเนินการศูนย์การค้าที่ดีที่สุด
นักลงทุนจะต้องชั่งน้ำหนักความเสี่ยงและผลตอบแทนกับ Lippo Malls Indonesia Retail Trust ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนใดๆ
