จุดสว่างบนขอบฟ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก

สิงคโปร์ ค้าปลีก ตลาดกำลังประสบกับยอดขายที่ลดลง จำนวนนักท่องเที่ยวที่มาเยือนและการขาดแคลนแรงงานที่ยังคงดำเนินต่อไป ประกอบกับอัตราการพึ่งพาชาวต่างชาติที่ลดลงเพิ่มเติมซึ่งมีผลตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2013 ถือเป็นปัจจัยสำคัญบางประการที่อยู่เบื้องหลังปัญหานี้ ร่วมกับความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจที่อ่อนแอลง

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มไม่ใช่เรื่องเลวร้ายเสมอไป

จุดสว่างประการหนึ่งคือการพัฒนาแบบผสมผสานภายในเขตศูนย์กลางธุรกิจซึ่งได้รับความนิยมอย่างมากในหมู่ ร้านค้าปลีกการเสนอพื้นที่สำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม และร้านค้าปลีกภายในโครงการพัฒนาสำคัญแห่งใหม่บนทำเลทองของย่านธุรกิจใจกลางเมือง เช่น South Beach, Tanjong Pagar Centre และ Downtown Gallery (ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่แบบผสมผสานการใช้งาน) ได้รับความนิยมอย่างมากในหมู่ผู้ค้าปลีก เนื่องจากพื้นที่ปัจจุบันมีพื้นที่ครอบคลุมจำนวนมาก และคาดว่าจะมีการเติบโตตามแนวทาง "อยู่อาศัย ทำงาน เล่น"

การเปลี่ยนแปลงทัศนคติและความชอบของผู้บริโภคเป็นอีกแง่มุมบวกของวงการค้าปลีก และสิ่งหนึ่งที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือธีมไลฟ์สไตล์เพื่อสุขภาพ หากยกตัวอย่างย่านศูนย์กลางธุรกิจ เราจะเห็นว่ามีผู้ประกอบการฟิตเนสจำนวนมากหลั่งไหลเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นยิมขนาดใหญ่ไปจนถึงบูติกฟิตเนสที่สั่งทำพิเศษ ตามมาด้วยการเติบโตของตลาดเครื่องแต่งกายกีฬาและตัวเลือกอาหารเพื่อสุขภาพ เนื่องจากผู้คนให้ความสำคัญกับไลฟ์สไตล์ของตนเองมากขึ้น

กลับสู่พื้นฐาน

หากต้องการให้ตลาดค้าปลีกฟื้นตัว เราไม่เพียงแต่ต้องมองไปข้างหน้าเท่านั้น แต่ยังต้องมองย้อนกลับไปที่หลักการพื้นฐานของการค้าปลีกด้วย ในขณะที่สภาพแวดล้อมการค้าปลีกทั่วโลกกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว สุภาษิตที่ว่า “ทำเล ทำเล ทำเล” ยังคงเด่นชัดในปัจจุบัน กุญแจสำคัญในตลาดค้าปลีกทุกแห่งคือการทำให้แน่ใจว่าข้อเสนอการค้าปลีกนั้นเหมาะสมกับโปรไฟล์ของสถานที่ตั้งนั้นๆ ลูกค้ากำลังมองหาความสะดวกสบายในการค้าปลีกหรือประสบการณ์ในจุดหมายปลายทางของการค้าปลีกหรือไม่ และการผสมผสานผู้เช่าสะท้อนถึงสิ่งนี้หรือไม่

เมื่อพิจารณาจากจำนวนศูนย์การค้าปลีกในสิงคโปร์และความยากลำบากที่เน้นให้เห็น ทำเลปลีกที่ไม่ตรงตามเกณฑ์เหล่านี้หรือเป็นรองในการปฏิบัติตามนั้นมีแนวโน้มที่จะเผชิญกับความยากลำบากเพิ่มเติมด้วยช่องว่างที่เพิ่มมากขึ้น (ร้านค้าว่างเปล่า) และแรงกดดันในการเช่าที่ลดลง เนื่องจากพื้นที่ขายปลีกที่มีอยู่จำนวนมากและอุปสรรคทางเศรษฐกิจ

ในช่วงที่การค้าปลีกกำลังประสบปัญหา แนวโน้มใหม่ๆ มักเกิดขึ้น เนื่องจากเจ้าของพื้นที่พยายามหาทางจัดการกับอัตราการเข้าใช้พื้นที่และปรับเปลี่ยนข้อเสนอการค้าปลีกของตน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราพบว่ามีร้านค้าแบบป๊อปอัปเพิ่มมากขึ้น โดยผู้ค้าปลีกสามารถเข้าใช้พื้นที่ได้ตามสัญญาระยะสั้น ร้านค้าแบบป๊อปอัปเหล่านี้ช่วยให้ผู้ค้าปลีกที่มีอยู่สามารถทดลองสินค้าได้ และผู้ค้าปลีกรายใหม่สามารถทดสอบผลิตภัณฑ์ได้โดยไม่ต้องผูกมัดทางการเงินตามสัญญาเช่ามาตรฐาน แนวโน้มเช่นนี้เป็นประโยชน์ต่อตลาด เนื่องจากช่วยสร้างความแตกต่างและดึงดูดผู้บริโภคให้มาที่สถานที่ค้าปลีก พื้นที่ว่างจะก่อให้เกิดพื้นที่ว่าง ดังนั้นร้านค้าชั่วคราวจึงเป็นตัวเลือกที่สำคัญสำหรับเจ้าของพื้นที่ และนี่คือสิ่งที่ JLL คาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากอัตราการเข้าใช้พื้นที่เช่าแบบเดิมลดลงในบางสถานที่

การผสมผสานผู้เช่าเป็นสิ่งสำคัญ

ท้ายที่สุดแล้ว ปัจจัยสำคัญในการสร้างทำเลขายปลีกที่ประสบความสำเร็จคือการผสมผสานผู้เช่าที่แข็งแกร่ง แตกต่าง และเกี่ยวข้อง สิงคโปร์มีแบรนด์ใหม่ๆ มากมายที่เข้าสู่ตลาด และแนวโน้มนี้มีแนวโน้มว่าจะดำเนินต่อไป โดย JLL ร่วมงานกับผู้ประกอบการดังกล่าวหลายราย

นอกเหนือไปจากการหาแหล่งอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมแล้ว ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งสำหรับแบรนด์ใหม่ในตลาดคือเงื่อนไขการเช่าและค่าเช่า JLL พบว่าค่าเช่าปรับตัวลดลงเพื่อตอบสนองต่อสภาวะตลาด แต่ในบางกรณี เงื่อนไขการเช่ายังคงเข้มงวดเกินไป

การสร้างร้านเรือธงต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก ซึ่งต้องหักค่าเสื่อมราคาและต้องมีระยะเวลาเช่าที่ยาวนานขึ้น การพัฒนาใหม่ การย้ายที่ตั้ง และข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพทำให้การหักค่าเสื่อมราคาเป็นเรื่องยากในบางกรณี แต่เป็นไปไม่ได้ในบางกรณี แม้ว่าจะไม่สะท้อนถึงตลาดทั้งหมด แต่ความยืดหยุ่นที่เพิ่มขึ้นในเงื่อนไขการเช่ามีความสำคัญเท่าเทียมกันสำหรับสัญญาเช่าชั่วคราวระยะสั้นและเพื่อดึงดูดผู้ค้าปลีกชั้นนำของโลก ซึ่งถือเป็นกุญแจสำคัญสำหรับตลาดค้าปลีกที่มีชีวิตชีวาและแตกต่าง

ห้างสรรพสินค้าไม่สามารถเป็นเพียงสถานที่สำหรับซื้อสินค้าได้อีกต่อไป ยกเว้นสถานที่ที่สะดวกสบายอย่างแท้จริง การผสมผสานผู้เช่าร้านค้าปลีกที่ประสบความสำเร็จจะต้องเปิดโอกาสให้เกิดปฏิสัมพันธ์ทางสังคมและการเสริมสร้างความรู้เพื่อกระตุ้นให้กลับมาใช้บริการซ้ำ เพิ่มระยะเวลาในการใช้บริการ และใช้จ่ายในร้านค้าปลีกเพิ่มขึ้นตามมา

ความยืดหยุ่นในการดึงดูดผู้ค้าปลีกชั้นนำระดับนานาชาติ ร้านค้าชั่วคราว สตาร์ทอัพใหม่ และการมีปฏิสัมพันธ์ทางสังคมมากขึ้น มักต้องแลกมาด้วยมูลค่าการเช่าทันที สำหรับการดำเนินการดังกล่าว จำเป็นต้องมีการมองในระยะยาว เนื่องจากต้นทุนเบื้องต้นในการปรับตำแหน่ง/แก้ไขกลุ่มผู้เช่าจะต้องสมดุลกับการรักษารายได้ในระยะยาวและความน่าดึงดูดใจที่เพิ่มขึ้นโดยรวมของสถานที่ขายปลีก

การมาถึงของนักท่องเที่ยวและสภาพเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อยอดขายของผู้ค้าปลีกอย่างไม่ต้องสงสัย แต่จากมุมมองด้านอสังหาริมทรัพย์ ผู้ค้าปลีกและรูปแบบธุรกิจของพวกเขาก็ปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภคและความรู้สึกของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปเช่นกัน

ผลลัพธ์อย่างหนึ่งของเทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลาคือผู้ค้าปลีกจำนวนมากลดการใช้ทรัพยากรของตนเองลงอันเป็นผลจากอีคอมเมิร์ซ ในอดีต การเพิ่มจำนวนร้านค้าถือเป็นอาวุธสำคัญอย่างหนึ่งของผู้ค้าปลีกในการเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดโดยนำเสนอแบรนด์ของตนต่อผู้บริโภคในสถานที่ต่างๆ การมีตัวตนทางออนไลน์ที่แข็งแกร่งในปัจจุบันทำให้ผู้ค้าปลีกมั่นใจได้ว่าแบรนด์ของตนจะไม่หลุดลอยจากความคิดของผู้บริโภค และผู้บริโภคสามารถค้นคว้า เรียกดู และซื้อของได้ทุกที่ทุกเวลา ซึ่งท้ายที่สุดแล้วหมายความว่าผู้ค้าปลีกบางรายต้องการร้านค้าน้อยลงกว่าเดิม

อย่างไรก็ตาม ร้านค้าจริงยังคงมีบทบาทสำคัญอย่างมากในการสร้างแบรนด์ การบริการ ความภักดี และแน่นอนว่ารวมถึงจุดขายด้วย แต่ลักษณะของร้านค้ากำลังปรับตัว JLL พบว่ามี “พาวิลเลียนแบรนด์/ร้านเรือธง” เพิ่มมากขึ้น ซึ่งผู้ค้าปลีกใช้เพื่อแสดงสินค้าที่ดีที่สุดของแบรนด์และตั้งอยู่ในทำเลค้าปลีกชั้นนำ ร้านค้าเหล่านี้ใช้ควบคู่ไปกับการนำเสนอออนไลน์เพื่อสร้างตำแหน่งและการรับรู้ของแบรนด์ และช่วยให้ลูกค้าสัมผัสและลองใช้ผลิตภัณฑ์ได้ ในหลายกรณี เทคโนโลยีใหม่ล่าสุด เช่น การลองสินค้าเสมือนจริง การพิมพ์ 3 มิติ เป็นต้น ถูกนำมาใช้เพื่อเพิ่มประสบการณ์ของผู้บริโภคให้สูงสุด ด้วยเหตุนี้ JLL จึงคาดการณ์ว่าความต้องการพื้นที่ค้าปลีกชั้นนำจะเติบโตขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการเหล่านี้ แม้ว่าจะซับซ้อนเนื่องจากขนาดที่เล็กของตลาดชั้นนำในสิงคโปร์ก็ตาม

โดยสรุป ตลาดสิงคโปร์กำลังประสบกับช่วงเวลาที่ยากลำบากด้วยปริมาณการขายที่ลดลง และผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มมากขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของธุรกิจค้าปลีก เจ้าของพื้นที่และผู้ค้าปลีกที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดคือผู้ที่สามารถปรับตัวรับกับการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ได้ และ JLL คาดว่าจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้นบางอย่างในอนาคต อย่างไรก็ตาม เราคาดการณ์ว่าพื้นที่เช่าจะมีความกดดันลดลงต่อไปและอัตราห้องว่างจะเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ เนื่องจากผู้ค้าปลีกลดจำนวนร้านค้าลง