ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังเผชิญกับความผันผวนอย่างหนัก โดยการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ลดลงถึง 94% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ส่งผลให้มีการเปิดตัวเพียง 373 ยูนิตในช่วงครึ่งปีแรก ภาวะถดถอยนี้ถือเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2009 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดยังคงฟื้นตัวจากวิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ แซงหน้าภาวะถดถอยที่เกิดขึ้นในช่วงที่วิกฤตโควิด-19 รุนแรงที่สุด ตามรายงานล่าสุดของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย บริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์
แนวโน้มที่น่าตกใจนี้กระตุ้นให้เกิดการประเมินกลยุทธ์ใหม่ครั้งสำคัญในหมู่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักวิเคราะห์ตลาด “นี่ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามฤดูกาล แต่เป็นการสะท้อนอย่างชัดเจนถึงความลังเลของผู้ซื้อและแนวทางที่ระมัดระวังของผู้พัฒนา” ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าว เขาย้ำว่าแม้ตลาดจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยระหว่างปี 2022 ถึง 2023 แต่ยังคงต้องใช้เวลาอีกนานก่อนที่ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวเหมือนช่วงก่อนวิกฤต
ภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปี 2025 ถือว่ารุนแรงอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากประวัติศาสตร์ ซึ่งโดยทั่วไปในไตรมาสที่สองจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เฉลี่ย 8,000 ถึง 12,000 ยูนิตต่อปี วิกฤตอุปทานยังคงดำเนินต่อไปจากไตรมาสก่อนหน้า เห็นได้จากการติดตั้งคอนโดมิเนียมใหม่ 6,306 ยูนิตในกรุงเทพฯ ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 72% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว แต่ลดลงอย่างน่ากังวลถึง 35% จากไตรมาสที่สี่ของปี 2024 ตามรายงานของ บางกอกโพสต์.
ทวีวงศ์ระบุว่าการลดลงอย่างมากนี้เกิดจากปัจจัยสำคัญหลายประการ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่สูงกำลังขัดขวางกำลังซื้อของผู้ซื้อที่แท้จริงอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและที่ดินที่สูงขึ้นกำลังบีบอัตรากำไรของผู้พัฒนาโครงการ นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ยังคงดำเนินอยู่ ประกอบกับทิศทางนโยบายรัฐบาลที่ไม่ชัดเจน ยังคงบั่นทอนความเชื่อมั่นในตลาดอย่างต่อเนื่อง
เมื่อพิจารณาจากสิ่งเหล่านี้ ความท้าทายนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป โดยเปลี่ยนโฟกัสไปที่การลดจำนวนสินค้าคงคลังที่มีอยู่เดิม พร้อมกับเพิ่มกระแสเงินสด ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่รอบคอบแต่อาจสร้างความประหลาดใจในตลาดที่มักมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่น่าสนใจคือ ขณะที่ตลาดกรุงเทพฯ กำลังซบเซา นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังหันมาสนใจภูเก็ต เกาะทางตอนใต้ของประเทศไทยที่คึกคัก การเปลี่ยนแปลงนี้มุ่งเป้าไปที่ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากนักท่องเที่ยวและผู้เกษียณอายุ ซึ่งส่วนใหญ่มาจาก สาธารณรัฐประชาชนจีน และสหรัฐอเมริกา
Colliers รายงานว่าจะมีแฟลตใหม่ประมาณ 10,000 ยูนิตเข้าสู่ตลาดภูเก็ตในปีนี้ โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทุกสัปดาห์ สร้างสถานการณ์ที่ชวนให้นึกถึงเกม Tetris ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคัก ขณะที่ผู้พัฒนาพยายามอย่างหนักเพื่อปรับข้อเสนอให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ดังที่กล่าวไว้ เซาท์ไชน่ามอร์นิ่งโพสต์
อะไรเป็นสาเหตุที่ทำให้การเปิดตัวคอนโดใหม่ในประเทศไทยลดลงอย่างมาก?
อัตราดอกเบี้ยที่สูง ต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มสูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ยังคงดำเนินอยู่เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้ซื้อลังเลและผู้พัฒนาระมัดระวัง
สถานการณ์การเปิดตัวคอนโดฯ ปัจจุบันเปรียบเทียบกับปีก่อนๆ เป็นอย่างไรบ้าง?
ตัวเลขปัจจุบันแสดงให้เห็นถึงการลดลง 94% เมื่อเทียบเป็นรายปี ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดของการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่นับตั้งแต่ปี 2009 ซึ่งน้อยกว่าค่าเฉลี่ยไตรมาสที่สองที่ 8,000 ถึง 12,000 ครั้งในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาอย่างมาก
เหล่านักพัฒนามุ่งความพยายามไปที่ใดท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจถดถอยในกรุงเทพฯ?
ผู้พัฒนามุ่งเป้าไปที่ภูเก็ตมากขึ้น โดยมีแผนที่จะสร้างอพาร์ทเมนต์ใหม่ประมาณ 10,000 ยูนิตในปีนี้ เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากนักท่องเที่ยวและผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ
